常州安防资质

中保协倡导的保安精神

用文化铸造企业核心竞争力

——江苏省淮安保安服务总推进企业文化建设侧记

人们熟知的企业经营战略就是如何利用有形的资金、技术、产品在场上赢得竞争优势，但如何利用无形资产占领场，则被多数老总们忽视。因而，在场竞争如此激烈的今天，有些企业日益壮大起来，有些企业则昙花一现！那么，一个优秀的企业永葆青春的法宝是什么呢？答案只有一个，那就是优秀的企业文化。优秀的企业文化既是一个企业既好又快发展的基础，更是企业的生命根源。江苏省淮安保安的管理层深谙此道。多年来，他们以一种昂扬向上的理念管理队伍，提高队员素质，完善优质服务，拓展保安场，提升竞争层次与竞争品位，锤炼了队伍的整体凝聚力和创造力，打造了获得长久、强大的竞争力和发展后劲，走出了一条从无到有，由小变大的经营嬗变，从而推进了江苏省淮安保安“以人为本、关爱员工、优质服务、无私奉献”的企业文化理念。

江苏省淮安保安成立于年，前期主营人防、技防，年开始运营武装押运业务。经过20多年的不懈努力和经验的积累，企业已初具规模。现有保安从业人员余人，客户投保单位余家，联网用户余户，制式运钞车余辆。下辖办公室、财务部、人事劳资部、宣传部、法务部、后勤部、武装押运管理中心（六个押运大队）、人防保安管理中心（驻外分、三个保安大队）、犬防培训基地、器材经营分、技防工程分、驻外保安分、涟水县保安分、银盾物管、江苏莱茵电梯、安全防范中心、保安培训中心、驾驶员培训学校、车船事务代理中心、二手车交易中心、尾气检测站、剑兰宾馆及酒店等十几个部门和分。建成国内先进的GPS卫星定位系统和联网系统，从而形成了人防、技防、物防、犬防、武装押运相结合的多功能立体化的防范服务网络。特别是年以来开展的的跨区域保安人防业务、武装押运业务、技防业务等成绩显著。人防业务，目前已向省内外的南京、太仓、常熟、上海、苏州、镇江、常州、无锡、扬州、泰州、徐州、河南驻马店、新疆等地及跨国到越南等外派保安员余名，取得了保安跨区域、跨国界服务的新成果；武装押运业务于年在各个县区开展异地守押业务，并于年全省首家全面统一规范了武装守护押运场，同时建立守押人员的家访制度和离队人员回访制度，创新押运员岗位培训和入队宣誓以及县区轮岗制度。年还率先在全省开展离行式ATM机巡防业务；技防业务目前有家入网用户，率先在全省将警犬用于联网前期处警工作，并于年申办了建筑智能化工程专业承包三级资质，年取得了参与和企业招投标的资质，年承接了全中小学校、幼儿园以及安防系统等工程。所有这些充分说明，淮安保安的蓬勃发展以及社会知名度、影响力不断提升的背后，是大力推进的企业文化铸造了淮安保安的核心竞争力和企业的灵魂。

讲求经营之道、培育企业精神、塑造企业形象、打造企业文化

什么是企业文化？淮安保安儒雅的总经理娄伯翱有独到的见解：就是企业在的实践中而逐渐形成的某种文化观念和历史传统，它具有共同的指导思想、道德准则、价值取向、行为规范、思想信念、集体意识、经营目标和努力方向等。简言之，就是“讲求经营之道、培育企业精神、塑造企业形象、打造企业文化”。

作为服务性企业的保安行业，经营目标文化、提炼精神文化、倡导管理文化、打造素质文化、营造环境文化是推动保安业持续、快速、健康发展，使之发挥巨大作用的体现。

经营目标文化。作为一个企业，效益观念是一个主导的价值体系，更是保安文化管理模式的核心和支柱。谁都知道价值观是任何一种企业文化的基石，更是企业成功的精髓所在。它为所有员工提供了一种走向共同目标的意识，给领导决策提供了指导方针，从而到达物质文明建设和精神文明建设的目标。熟悉淮安保安发展的人也许都清晰地记得，淮安保安人在“高起点、高定位、高标准、严要求”的理念基础上，形成了独具特色的企业文化。并且注重把企业文化理念渗透到每一个环节、每一件事情、每一个员工。它让每一名队员始终保持一种积极向上的心态，每执行一次任务都按照高标准给自己定位，严于律己，并富有创造性地给自己施压，力求完美、最好。在历年的年终表彰大会上，领导与各个部门都签订下一年度岗位目标责任状，目的是使各个部门明确目标方向，有的放矢地更加敬业工作。在淮安保安的各个工作岗位上，每个员工在紧张忙碌的工作中时时都能感受到体现自我价值的愉悦。

提炼精神文化。鲜明的企业精神，是做好各项工作的精神支柱，是保安文化建设的重要内容。它是保安业在实际工作中为谋求自身生存和发展而逐步形成的。它不仅体现出优良的传统作风，更体现出恪守信誉、竭诚服务和艰苦创业的精神风貌。淮安保安从一无所有开始起家，经过20多年的摸爬滚打，拥有了今天的业绩，靠得是铁的纪律、铁的管理、铁的信誉、铁的意志和雷厉风行的工作作风。多年来，淮安保安一直强调的是紧张、高效、严格、认真的管理模式。在，个人要服从组织，凡事讲究规范、纪律和协同，要把个人的虚荣心转化为上进心和事业心。具体体现在严格遵守规章制度，按章办事，统一着装，不得在办公区嬉戏打闹和大声喧哗，并以服从命令为信条，使得员工在潜移默化中形成了特有的“部队式文化”。这种定位，逐步把实现保安企业的发展目标转变为自觉行为，从而激发了员工的积极性和创造性，推动了的良性发展和企业文化建设。特别是20多年来坚守的每个周一的早晨例会中，各个部门的负责人都要向参会人员汇报上一周的工作情况以及本周的工作计划和安排。最后，由领导进行总结和部署工作，解决汇报中存在的问题，使得各个部门的每一个人都朝着高效率、高质量的方向前进。在此基础上，为了锻造队伍的意志和雷厉风行的作风，一直开展了每年两次的春、秋季保安岗位技能大练兵活动。练兵的内容根据工作实际情况拟出训练计划及部署实施。如此既提高了保安员的体能和实战技能，又增强了整体凝聚力，从而锻造出一支纪律严明、素质过硬、作风严谨的保安专职队伍。

倡导管理文化。倡导管理文化主要是以“人”为本。淮安保安管理的核心就是想办法努力提高员工的素质，挖掘队员的潜能，调动员工的积极性，发挥他们在保安的工作重要性。在此基础上，积极培养员工热情向上的精神风貌，增强他们的主人翁意识，最大限度地调动他们的积极性、主动性、创造性。合力把队员的职业理想、职业道德、劳动纪律结合起来，形成员工心情舒畅，奋发进取地干好本职工作。连续几年来，淮安保安涌现出许多克服种种困难仍坚守岗位的感人故事。在历年的保安大练兵活动中，有的队员为了不影响训练进度，不给整体成绩拖后腿，在身体不适的情况下坚持训练，最终取得骄人的成绩。

打造素质文化。员工素质文化是思想素质、文化素质、业务素质、道德素质构成的员工整体素质。谁拥有过硬素质的人才员工队伍，谁就能驾驭场，掌握竞争的主动权。淮安保安在这方面可谓是身体力行。用总经理娄伯翱的话说：“你有多大能力，就能给你多大的发展空间和发展舞台！”在淮安保安，新队员必须经过严格的思想教育、军事训练及保安业务专业培训合格后方能上岗实习。作为管理骨干也同样如此，必须经过在职培训以及参加相关知识学习，让员工都清醒地认识到淮安保安是“能者上、庸者让、劣者下”的用人机制。淮安保安的这种营造浓厚的学习氛围，使得多名保安骨干取得了全国计算机初级资格证书，4名骨干取得南京大学EMBA结业证书，12名骨干取得了南京理工大学经济管理学院企业管理班结业证书，余名保安员通过培训取得了红十字会初级救护员证书，26名骨干参加了中保协举办的各类管理培训班的学习，28名骨干取得ISO内审员资格证，48名保安员通过全国成人高考被江苏省警官学院大专班录取，6名保安员考取了国家公务员，有4名队员成了。

营造环境文化。建设和创造良好的工作环境，对于稳定保安队伍，吸引外部人才，拓展服务对象都有着重要的意义。淮安保安着力营造和谐、生动活泼的思想环境，文明清晰、安全卫生的工作环境，不拘一格、激励成才的人才环境，丰富多彩、健康有益的文化环境及舒适方便、恬静优美的生活环境等。到过淮安保安的人大概都有深刻的印象，进入院内，给人以耳目一新的感觉。数珠名贵的树木及映衬得当的花草透露着生机勃勃的景象；几处办公楼外观整洁，每一间办公室内装潢高雅，别具一格；各部门都根据各自工作岗位按照规定着装；运钞车停放整齐划一，一尘不染。

构建平台、深化、实施关爱、开展互动、描绘和谐企业文化

员工是企业组织中最重要的资源，如何激发挖掘员工的潜能？最根本的就是着眼基层，坚持多交流沟通，并实施“人性化”管理，始终以员工的切身利益为核心。多年来，淮安保安始终坚持以人为本，建立沟通机制、谈心机制、家访制度以及访客留言、经理信箱等沟通平台，凝心聚力打造团结奋进的高效团队，同时着力为员工排忧解难。

建设沟通平台凝聚员工。保安员是保安的主体，是发展的主力军。调动队员的工作积极性和创造性，是完成各项发展目标的根本保证。为此，淮安保安多渠道、多形式地强化内部沟通机制。年元月，《淮安保安》报内刊创刊出版，随后的淮安保安网开通，以及设立的“访客留言”、“总经理信箱”、“生日祝福送蛋糕”等板块的设立，都从思想沟通方面立意，为保安员与管理层之间建立了相互沟通的桥梁。这些举措，充分体现了平等、公开、互动，从而有效强化了领导层和员工、部门和基层一线队员、队员与队员之间全方位的沟通，拓宽了沟通渠道，全方位、多视角地听取员工对企业经营、服务等方面的看法、建议，并结合员工思想实际进行引导，让员工建议有地方提，困难有地方讲，使保安的向心力、凝聚力不断上升。

深化建设取信员工。保安员最关心、最基本的就是福利待遇和后顾之忧。随着淮安保安的做大做强，保安员的工资待遇也在不断提高，工资和生活质量明显改善。特别是近几年，普通保安员的工资增长很明显，从-元增长至现在的-元，保安骨干有的达到-元。在管理方面，领导积极倡导保安员参与企业管理，提高保安员主人翁意识，充分发挥员工积极性和自主意识。一直以来，视保安员为企业的主人，因而在发展业务时都会考虑到保安员的切身利益。

实施关爱情系员工。员工的心是企业的根。当保安员内心深深感受到对他的工作、生活及未来真诚负责时，他就会与“心连心”，自觉自愿地忠诚于，奉献于。淮安保安将实施关爱工程作为沟通员工凝聚队伍的重点。除在、工作上对所有从业人员做到一视同仁，还注重体贴员工，倾注真情，严格执行“五必谈”、“五必访”制度。即队员工作调整调动时必谈、遇到困难时必谈、接受考核时必谈、发生矛盾时必谈、有思想情况时必谈；队员及其亲属生病住院必访、天灾人祸必访、婚丧大事必访、家庭纠纷必访、生活困难必访。对特困员工做到“五清”，即家庭清、经济收入清、特困原因清、思想状况清、解决措施清。如逢年过节各个部门上报的特困队员家庭，都会拿出专项资金帮助解决实际困难。同时，为了开拓员工视野，缓减工作压力，从年起每年都分批组织保安员代表外出参观旅游，激发了员工的工作积极性。

开展互动活动锤炼员工。丰富员工文化生活，组织开展形式多样、丰富多彩的文娱活动是陶冶保安员情操，营造良好的企业文化氛围，提升保安员热情服务的“粘合剂”。因此，淮安保安在一些重大节日期间，都会精心组织开展各项文体活动，比如咏、乒乓球、书法、下象棋、摄影、羽毛球、野外拓展训练、篮球、及拔河等比赛项目，让队员在沟通中化解工作的辛苦。年、年春节前夕，积极策划，分别隆重举办了“明天更美好”、“放飞梦想，魅力保安”两场自导自编自演的新年文艺晚会，全体保安员积极参与，晚会通过曲、舞蹈、诗、小品、二胡独奏、曲反串、音乐快板、倒功、擒敌拳等节目献艺，集中展现了淮安保安蓬勃向上、勇于奉献、多才多艺的精神风貌，为的企业文化建设增添了新的亮点。同时，通过这些互动活动，进一步树立了员工的自信心，塑造了保安员的良好形象，增强了员工之间的凝聚力，也全方位地展示了淮安保安的知名度。

淮安保安经过多年的摸索、锻造和经验积累，已经形成了一种适合自身发展的企业文化，并且已经渗透到保安服务工作的各个环节，从而极大地推进了的快速健康发展，增强了员工对企业的向心力和凝聚力。

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常州安防弱电资质办理公司有几家啊

建筑机电安装工程专业承包资质分为一级、二级、三级

1、企业资产

净资产2000万元以上。

2、企业主要人员

（1）机电工程专业一级注册建造师不少于8人。

（2）技术负责人具有10年以上从事工程施工技术管理工作经历，且具有机电工程相关专业高级职称；机电工程相关专业中级以上职称人员不少于20人，且专业齐全。

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于20人，且施工员、质量员、安全员、材料员、机械员、资料员等人员齐全。

（4）经考核或培训合格的机械设备安装工、电工、管道工、通风工、焊工、起重工等中级工以上技术工人不少于50人。

3、企业工程业绩

近5年承担过单项合同额1500万元以上的建筑机电安装工程2项，工程质量合格

1、企业资产

净资产1000万元以上。

2、企业主要人员

（1）机电工程专业注册建造师不少于8人，其中一级注册建造师不少于2人。

（2）技术负责人具有8年以上从事工程施工技术管理工作经历，且具有机电工程相关专业中级以上职称或机电工程专业一级注册建造师执业资格；机电工程相关专业中级以上职称人员不少于10人，且专业齐全。

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人，且施工员、质量员、安全员、机械员、材料员、资料员等人员齐全。

（4）经考核或培训合格的机械设备安装工、电工、管道工、通风工、焊工等中级工以上技术工人不少于30人。

3、企业工程业绩

近5年承担过单项合同额800万元以上的建筑机电安装工程2项，工程质量合格。

1、企业资产

净资产400万元以上。

2、企业主要人员

（1）机电工程专业注册建造师不少于3人。

（2）技术负责人具有5年以上从事施工技术管理工作经历，具有机电工程相关专业中级以上职称或机电工程专业注册建造师执业资格；机电工程相关专业中级以上职称人员不少于6人，且专业齐全。

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于8人，且施工员、质量员、安全员、机械员、材料员、资料等人员齐全。

（4）经考核或培训合格的机械设备安装工、电工、管道工、通风工、焊工等中级工以上技术工人不少于15人。

（5）技术负责人（或注册建造师）主持完成过本类别资质二级以上标准要求的工程业绩不少于2项。

一级企业：

可承担各类建筑工程项目的设备、线路、管道的安装，35千伏以下变配电站工程，非标准钢结构件的制作、安装。

二级企业：

可承担单项合同额2000万元以下的各类建筑工程项目的设备、线路、管道的安装，10千伏以下变配电站工程，非标准钢结构件的制作、安装。

三级企业：

可承担单项合同额1000万元以下的各类建筑工程项目的设备、线路、管道的安装，非标准钢结构件的制作、安装。

常州市物业管理条例「全文」(2)

常州市物业管理条例「全文」

第二十一条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。业主可以查阅业主大会会议记录。

第二十二条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十四条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十五条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)丧失民事行为能力的;

(四)依法被限制人身自由的;

(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十六条业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情形之一的，应按业主大会议事规则等规定予以罢免：

(一)不履行职责的;

(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;

(三)拒不履行业主义务的;

(四)侵害他人合法权益的;

(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。

第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民的政府)和辖市(区)物业管理行政主管部门备案：

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员和业主代表名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

第二十八条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

第二十九条业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民的政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民的政府)的指导和监督下，组织换届选举工作。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市(区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十一条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(镇人民的政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民的政府)的指导和监督下组织召开。

第三十二条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

第三十三条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。

第三十四条召开业主大会会议，物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民的政府)应当给予指导和协助。

第三十五条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民的政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民的政府)组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会由街道办事处(镇人民的政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第三十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元及楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元及楼层的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

(一)推选业主代表出席业主大会会议;

(二)决定本幢、单元及楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

(三)决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第四章前期物业管理

第三十七条新建住宅物业实行前期物业管理。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十八条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十九条建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产，并在前期物业服务合同中约定。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

第四十条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

(一)新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

(二)更换物业服务企业，应当在原前期物业服务合同终止前三十日内完成。

建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报辖市(区)物业管理行政主管部门备案。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

第四十一条建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十二条前期物业管理期间，建设单位与前期物业服务企业解除合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并在服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，方可与前期物业服务企业解除合同，并应通过招投标方式另聘物业服务企业。

第四十三条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

第四十四条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

鼓励建设单位配置物业服务经营性用房，其建筑面积折抵相应的物业服务用房建筑面积。其中，集中建设的保障性住房，建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例配置物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的所有权属于全体业主，其收益可用于弥补物业服务费不足。

第四十五条物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三楼以下。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位;装修前应事先征求物业服务企业的意见，并对房屋的功能性合理布置;本着安全实用的原则，根据项目的规模配备物业办公室、业主委员会议事活动用房、消防控制室、安防控制室、门卫室、资料档案室、卫生间等相应库室，具体装修标准由市物业管理行政主管部门另行制定。

不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、民防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

第四十六条物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动、门卫值班等用途。未经业主大会的同意且符合相关规定，任何单位和个人不得占用物业服务用房或者将其改作他用。物业服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的，由物业服务企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的，由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。

第四十七条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由市人民的政府制定。

专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

第四十八条前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第四十九条建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

新建住宅小区应当具备以下条件：

(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环保、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、锅炉、压力容器、机械式停车设备、安防等共用设施设备依法取得使用合格证书或行政许可意见书;

(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;